Kaj lahko naredite, če vam je Gurs previsoko ocenil hišo, a so podatki pravilni

Množično vrednotenje Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) še vedno sproža številna vprašanja med lastniki nepremičnin. V treh tednih, odkar je Gurs začel obveščati o novih vrednostih, je telefon na upravi zazvonil več kot 4.000-krat.

Največ vprašanj je povezanih z lastništvom. Takšen je bil tudi primer lastnika, ki je nepremičnino prodal že pred petimi leti in posel opravil v skladu z vsemi pravili, vseeno pa je bilo prodano stanovanje še vedno na zbirnem potrdilu. Gurs omenjeno zadevo že ureja in dodaja, da gre za edini takšen primer.

Napačne podatke se praviloma ureja v katastru nepremičnin, v nekaterih primerih tudi v drugih matičnih evidencah.

Otežen dostop

Kar nekaj klicev pa so v Gursovem klicnem centru dobili od lastnikov, ki se jim zdi njihova nepremičnina previsoko ocenjena. Če so podatki, ki so osnova za vrednotenje, pravilni, lastnik pa se ne strinja z ocenjeno vrednostjo, lahko vloži le predlog za ugotavljanje posebne okoliščine. Postopek je nekoliko bolj zamuden kot pri nepravilnih podatkih in predvsem dražji, saj mora lastnik pridobiti oceno sodnega cenilca oziroma pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin.

Tak primer se je zgodil bralki s štajerskega konca, ki živi v naselju hiš, kjer so večinoma vikendi. Njeni podatki so pravilni, vendar po njenem mnenju Gurs ni upošteval slabega dostopa do hiše, prodajne cene na tem območju – poslov je sicer zelo malo – pa so skoraj za polovico nižje od njene ocenjene vrednosti. “Za takšno ceno, kot jo je postavil Gurs, je nemogoče prodati mojo hišo,” meni. Visoka vrednost jo skrbi predvsem v luči novega nepremičninskega davka.

Do njene hiše vodi strma makadamska cesta, ki je pozimi večkrat neprevozna. Ob tem cesta poteka po drugih zemljiščih. Z nekaterimi lastniki so dosegli dogovor o vpisu služnostne poti, z drugimi imajo le ustni dogovor. Občinske ceste do parcele ni. V zemljiški knjigi je sicer vrisana, a že več kot 100 let ni v uporabi. Kot pravi sogovornica, ni niti prilagojena zdajšnjemu prometu in je široka le dva metra, poteka pa po izredno strmem področju.

Posebna okoliščina, a le do naslednjega vrednotenja

Na Gursu pravijo, da je kakovost pripisane posplošene vrednosti nepremičnine odvisna od kakovosti modela vrednotenja in kakovosti evidentiranih podatkov oziroma skladnosti evidentiranega stanja z dejanskim stanjem v naravi.

“Največkrat se izkaže, da je odstopanje pripisane vrednosti posledica nepravilnih evidentiranih podatkov – napačna velikost, neevidentirane obnove, napačna letnica izgradnje,” odgovarjajo.

Dodajajo, da obstajajo primeri, kjer kljub ustreznemu modelu vrednotenja ter pravilnim podatkom o nepremičnini pripisana vrednost odstopa več, kot bi pričakovali. V takšnih primerih lastnikom preostane le uveljavljanje posebne okoliščine.

Lastniki lahko to storijo, ko je odstopanje posledica temeljne lastnosti nepremičnine, ki v postopku pripisa vrednosti ni bila upoštevana, ker se podatek o tem še ne vodi v evidenci vrednotenja, je omejena na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin, je zanjo možno predvideti trajanje vsaj leto dni ter ta lastnost vrednost spremeni za več kot 20 odstotkov, pravijo na Gursu.

Ob tem posebna okoliščina velja največ tri leta oziroma do naslednjega vrednotenja, ki naj bi ga Gurs po napovedih posodabljal vsake dve leti. Čeprav se torej dostop do hiše bralki v naravi ne bo spremenil, bi morala posebno okoliščino vlagati na dve ali tri leta.

Gurs do zdaj še ni dobil nobene popolne vloge za uveljavitev posebnih okoliščin, le dve nepopolni, ki nista imeli vseh zakonsko predpisanih prilog.

Gurs: Treba je oceniti koristi in stroške

Na Gursu menijo, da je uveljavljanje posebne okoliščine smiselno v primerih, ko bodo lastnikove koristi zaradi spremenjene posplošene vrednosti večje od stroškov njenega uveljavljanja (stroški poročila in upravne takse).

“Odločitev o tem, ali bo lastnik vložil predlog za ugotavljanje posebne okoliščine in kdaj ga bo vložil, je stvar njegove presoje. Tudi v primeru nedvoumnega obstoja posebne okoliščine je lastnik ni dolžan uveljavljati,” dodajajo na Gursu.

Zapis posebne okoliščine je sicer v evidenci vrednotenja trajen in javno dostopen. V zgodovinskih izpisih bo tudi po prenehanju ostal zapisan in bo dostopen tudi morebitnim kupcem, ki bodo preverjali podatke izbrane nepremičnine, še pojasnjujejo na Gursu.

Kako se računajo vrednosti?

Vrednosti nepremičnin so izračunane na podlagi podatkov o nepremičninah, ki se vodijo v katastru nepremičnin, in na podlagi predloga modelov vrednotenja nepremičnin.

Pri izračunu se upošteva veliko spremenljivk. Model je sestavljen iz sloja vrednostnih con in vrednostnih ravni, vrednostnih tabel, lokacije, velikosti, starosti stavbe in pa faktorja obnov, faktorja nosilne konstrukcije, faktorja vplivnega območja ter točkovnika in faktorja lastnosti, upošteva tudi površino zemljišča pod stavbo.

Pri zemljiščih upoštevali zgolj namensko rabo

S podobnim primerom se je spopadla tudi bralka iz Ljubljane, ki je solastnica zemljišča v prestolnici. Zemljišče je z vseh strani obdano s starejšimi večstanovanjskimi stavbami in ima dostop do glavne ceste le prek funkcionalnega zemljišča ene od sosednjih stavb. Zemljišče v naravi uporabljajo za parkiranje avtomobilov, na njem pa ni možna gradnja.

Zemljišče, kategorizirano kot stavbno zemljišče (STZ), je Gurs ocenil na 955 evrov za kvadratni meter. “Ob pogledu na potrdilo sem bila osupla,” pravi bralka.

Na Gursu pojasnjujejo, da so s trenutnim modelom množičnega vrednotenja zemljišča STZ razdelili v osem vrednostnih razredov, odvisno od potenciala. Priznavajo, da podatki o dejanski možnosti oziroma dopustnosti gradnje na posameznem stavbnem zemljišču niso sistemsko dostopni v nepremičninskih evidencah, zato “trenutni modeli vrednotenja zemljišč lahko upoštevajo zgolj status zemljišč glede na njihovo opredeljeno namensko rabo”.

Geodetska uprava še pojasnjuje, da je v nastajanju evidenca stavbnih zemljišč, kjer bodo evidentirane tudi razvojne stopnje stavbnih zemljišč. Ko bodo ti podatki uveljavljeni, dostopni in ustrezno analizirani, jih bo mogoče vključiti v razvoj novih modelov vrednotenja.